Publié le 18 Septembre 2024
Dans l'univers complexe des copropriétés, la distinction entre copropriétés verticales et horizontales peut souvent prêter à confusion, notamment en ce qui concerne les obligations liées au DPE collectif. La notion de copropriété horizontale, bien que moins courante aujourd'hui, soulève des questions spécifiques en matière de conformité énergétique.
Historique et définition
Initialement, les copropriétés horizontales étaient conçues pour des parcelles avec plusieurs maisons individuelles partageant des zones communes. Ces arrangements, fréquents dans les années 1970 et 1980, étaient souvent utilisés comme alternative aux lotissements. Cependant, cette configuration est désormais rare, mais demeure une source potentielle de litiges.
Différenciation des obligations énergétiques
Une question cruciale concernant les copropriétés horizontales est de déterminer si chaque maison doit subir un audit énergétique individuel ou si elles sont assujetties aux exigences de la copropriété selon la loi du 10 juillet 1965, qui inclurait la réalisation d'un DPE collectif.
La législation actuelle, particulièrement l'article L126-31 du Code de la construction et de l'habitation, définit les bâtiments concernés comme des "bâtiments d'habitation collective". Toutefois, une copropriété horizontale ne correspond généralement pas à cette description. De plus, selon l'article L126-28-1, un audit énergétique réglementaire est exigé lors de la vente de bâtiments composés d'un seul logement ou de plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété.
Précisions apportées par la DHUP
Face à cette ambiguïté, la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) a apporté des éclaircissements. Si les maisons individuelles d’une copropriété horizontale constituent des lots indépendants avec des murs de propriété exclusive de leurs copropriétaires et sont classées F ou G selon le DPE, elles devront alors se conformer à l’audit énergétique réglementaire avant toute vente, et ce, depuis le 1er avril 2023.
Conséquences et recommandations
Cela signifie que si le règlement de copropriété attribue la propriété des gros œuvres des maisons aux copropriétaires, l'audit individuel est indispensable à la vente. Si, en revanche, les maisons demeurent des parties communes avec jouissance privative, il n'est pas nécessaire de réaliser cet audit, mais le DPE collectif devient essentiel.
La complexité de cette situation requiert que les syndics de ces copropriétés mettent rapidement à l'ordre du jour les modalités de réalisation du DPE collectif. Il est essentiel que le professionnel en charge de ce diagnostic détermine si la copropriété est soumise ou non à cette obligation. Cela évite ainsi les éventuelles répercussions négatives d'une mauvaise classification énergétique.
