Publié le 29 Août 2024

L'approche à adopter concernant le DPE est actuellement au cœur de nombreux débats parmi les professionnels de l'immobilier, notamment les notaires et les diagnostiqueurs. La complexité s'accroît avec l'introduction du DPE collectif, exigé depuis cette année pour les immeubles en monopropriété et les grandes copropriétés. Cela soulève en effet des questions pertinentes sur la méthode la plus adaptée à chaque type d'immeuble, qu'il soit résidentiel, mixte ou utilisé à des fins commerciales.

DPE individuel vs. DPE collectif

La législation actuelle stipule que lors de la vente d'un immeuble, le DPE de l'immeuble entier est requis. Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur certifié avec mention. Cependant, certains notaires préfèrent demander des DPE individuels pour chaque appartement, souvent pour répondre aux exigences spécifiques de la loi Climat et Résilience qui interdit la location de logements très énergivores sans la réalisation d’un audit énergétique obligatoire.

Implications de la loi Climat et Résilience

Selon la loi Climat et Résilience, lors de la vente d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire. Celui-ci doit porter sur l’immeuble dans son ensemble. Ce type d’audit ne peut être réalisé que par des bureaux d’études ou des architectes qualifiés.

Nouveautés en 2024 : DPE collectif obligatoire

Depuis janvier 2024, un nouveau cadre réglementaire impose un DPE collectif pour tous les bâtiments d’habitation collectifs en monopropriété construits avant 2013, quelle que soit leur situation en matière de chauffage ou de refroidissement. Cette mesure vise à uniformiser les diagnostics énergétiques à l'échelle de l'immeuble et non à l'échelle des unités individuelles, sauf lors de transactions spécifiques.

Utilisation du DPE collectif dans les transactions

Le DPE collectif pourrait être utilisé lors des ventes ou des locations d’appartements au sein d'un immeuble. Cela permettrait d’utiliser la note énergétique la plus favorable entre celle de l’immeuble et celle de l'appartement individuel et faciliterait ainsi la location de certains biens, sans pénaliser injustement le locataire.

Cas spécifiques des immeubles Mixtes et des monuments historiques

Concernant les immeubles à usage mixte, la situation est plus complexe. Actuellement, il n'est en effet pas possible de réaliser un DPE unique englobant à la fois les espaces résidentiels et les espaces commerciaux. Cela en raison des différentes méthodes de calcul de la performance énergétique. Les immeubles partiellement classés monuments historiques doivent également se conformer aux exigences du DPE, ce qui n’est pas le cas si l'intégralité de l'immeuble est inscrite au titre des monuments historiques.

La diversité des situations et des exigences réglementaires nécessite une clarification continue des règles entourant le DPE collectif, afin de s'assurer que les diagnostiqueurs, les notaires, et les vendeurs puissent appréhender efficacement ce cadre réglementaire complexe et en constante évolution.