Publié le 19 Juillet 2024

Depuis le 1er janvier 2024, les plus grandes copropriétés de plus de 200 lots sont tenues de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Cette obligation s’étendra progressivement à toutes les copropriétés d’ici 2026. La loi Climat et Résilience d’août 2021 impose en effet ce DPE collectif pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013.

Les copropriétés de plus de 200 lots ont commencé à se conformer à cette obligation depuis début 2024. À partir du 1er janvier 2025, ce sera au tour des copropriétés de 50 à 200 lots. Enfin, les copropriétés de moins de 50 lots devront se plier à cette règle dès le 1er janvier 2026, représentant près de 90 % du parc immobilier. Les territoires d’outre-mer comme la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, Mayotte et La Réunion bénéficieront d’un délai supplémentaire, avec une échéance fixée au 1er janvier 2028.

Le DPE collectif offre une vue d’ensemble sur la performance énergétique d’un immeuble entier, incluant les parties communes. Il décrit l’état initial de la copropriété, les systèmes de de ventilation, d’éclairage, de chauffage, de production d’eau chaude et de refroidissement,  Le DPE inclut aussi une estimation des consommations d’énergie, des dépenses annuelles et des émissions de gaz à effet de serre, accompagnée des étiquettes énergie et climat (de A à G). Enfin, il propose des recommandations de travaux pour améliorer l'efficience thermique du bâtiment.

Procédure de Réalisation

La décision de réaliser un DPE collectif doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic, selon l’article R 126-20 du code de la construction et de l’habitation. Cette décision doit être adoptée à la majorité simple des voix exprimées (article 24 de la loi de 1965). Un diagnostiqueur certifié « tous types de bâtiments » est chargé d’établir le DPE collectif, soit en visitant tous les logements, soit en se basant sur un échantillon représentatif.

À partir du DPE collectif, il est possible de générer des DPE individuels pour chaque appartement sans nécessiter de visites supplémentaires, à condition que les systèmes énergétiques soient uniformes. Toutefois, un copropriétaire peut choisir de réaliser un DPE personnalisé, surtout s’il a effectué des travaux d’amélioration énergétique, afin de valoriser ces efforts. Bien que cela puisse entraîner des coûts supplémentaires, cela peut s’avérer rentable, notamment pour éviter l’interdiction de louer des logements classés comme passoires thermiques (E, F, G).

La mise en place de cette obligation représente un défi pour les copropriétés, qui doivent coordonner et financer ces diagnostics. Le respect de l’échéance de 2025 dépendra de leur capacité à surmonter ces obstacles administratifs et financiers, ainsi que de l’efficacité des syndics à organiser les démarches nécessaires.